知識名詞解釋

 1 、物業管理：

包括前期物業管理和物業管理。

前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。

物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。

 2 、業主：

房屋的所有權人為業主。業主為物業服務費用的交納義務人。同時，在前期物業管理中，開發企業、房屋買受人以及合同約定有繳納義務的房屋使用人、租賃人，均為物業服務費的交納義務人。

3 、業主享有的權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

  4 、業主應該履行的義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

 5 、物業服務范圍：

 物業服務企業依照約定所涉及的具體內容，主要涉及建筑物的共有部分。包括以下幾個方面的內容：（ 1 ）公共場所、公共設備及公用設施的日常管理和維修養護；（ 2 ）對每幢樓（除室內）的風貌、結構和環境的使用狀況進行管理和維修保養；（ 3 ）公共秩序維護工作；（ 4 ）消防安全工作；（ 5 ）日常的小修，急修項目或工程；（ 6 ）環境衛生工作；（ 7 ）征收管理費及其他費用，負責保管和使用管理基金；（ 8 ）確保業主和非業主使用人遵守各類物業規約，約束他們在使用公用地方和共同設施方面的違規行為；（ 9 ）其他方面。如園林綠化，處理投訴，就公共市政設施的有關事務與政府和公共事業部門交涉。

 6 、物業服務收費：

是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

物業服務收費是向業主或使用人收取的公共區域管理服務費用，與環衛部門收取的垃圾清運、處置等衛生費用，屬不同性質的費用。市環衛部門征收的生活垃圾處理費是針對市城區規劃區范圍內的國家機關、企事業單位、從事交通運輸的業主、個體經營者、社會團體、城市居民、城市暫住人口等產生垃圾的單位和個人收取的費用。

物業服務收費包括綜合管理服務費、停車費和特約服務費。

綜合管理服務費：包括清掃保潔及清運；綠化養護、秩序維護；公共照明、通風、供電、給排水、電梯等共用設施設備運行、小修、養護所發生的人工、原輔材料費用等。

停車服務費：是指為維護保養停車場地設備設施、相關道路及管理所發生的人工、原輔材料費用等。

特約服務費：指物業服務企業受業主委托提供的戶內維修、家政服務等收取的費用。

秩序維護不包含治安刑偵義務；物業區域內的公用水電費，應根據各物業區域的具體情況分攤。停車服務費不包含車輛保管及保險費用。

7 、物業服務費的定價：

根據不同物業的性質和特點，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。由物業企業管理的普通住宅的物業綜合管理服務、停車收費實行政府指導價，其他服務項目以及別墅區、非住宅區的物業實行市場調節價。

8 、空置房物業服務費：

納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。物業買受人已接收、使用物業，但尚未辦理產權手續的，物業買受人應交納物業服務費。

9 、裝修管理收費：

業主對房屋進行裝修的，物業服務企業可按照當地價格主管部門的規定，與業主或裝修企業約定裝修保證金（押金）、垃圾清運、裝修工人出入證押金（工本費）等費用的具體標準。此外不得收取其他任何與裝修相關的費用 ?

10 、物業服務企業享有的權利和承擔的義務：

（ 1 ）根據有關法律、法規及合同的約定，制定物業管理制度；

（ 2 ）對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處;

（ 3 ）按合同約定，對業主和物業使用人違反管理規約的行為進行處理；

（ 4 ）可選聘專業性服務企業承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；

（ 5 ）負責編制房屋、附屬建筑物、構建物、設備、設施、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案，經與業主委員會議定后由物業服務企業組織實施；

（ 6 ）向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督；

（ 7 ）負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

（ 8 ）定期向全體業主和物業使用人公布管理費用收支帳目；

（ 9 ）對物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與業主委員會協商經業主委員會同意后報有關部門批準方可實施；

（ 10 ）合同終止時，物業服務企業必須向業主委員會移交全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料；

（ 11 ）其他約定的權利義務。

 11 、物業服務成本或者物業服務支出構成：

（ 1 ）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（ 2 ）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（ 3 ）物業管理區域清潔衛生費用；

（ 4 ）物業管理區域綠化養護費用；

（ 5 ）物業管理區域秩序維護費用；

（ 6 ）辦公費用；

（ 7 ）物業服務企業固定資產折舊；

 （ 8 ）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（ 9 ）經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

12 、業主交納物業服務費的義務：

業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

13 、車輛收費：

普通住宅和經濟適用房小區內符合規劃標準的封閉式共用車庫和露天停車場（停車位），由物業服務企業人員提供管理服務的，經價格主管部門批準，可收取停車服務費，具體標準由各級價格主管部門核定。

14 、業主大會：

業主大會，是指由物業管理區域內全體業主組成，或者業主人數較多時，由一定的業主代表組成，代表和維護物業區域內全體業主的共同利益，行使業主對物業的管理權利的業主自治、自律機構。業主大會的法律性質主要表現為是一種自行組成，自治、自律、自助的自治性組織。

15 、業主大會的職責

（ 1 ）負責制定、修改管理規約和業主大會議事規則。

（ 2 ）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作。

（ 3 ）選聘、解聘物業服務企業。

（ 4 ）決定專項維修資金的使用，續籌方案，并監督實施。

（ 5 ）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用，公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

（ 6 ）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

16 、業主大會成立的條件

新建和已建成的商品房（包括經濟適用房）入住率超過 50% 的或入住率不足 50% ，但首戶入住已滿兩年的物業管理區域；公有住房出售率超過 50% 的物業管理區域，應當盡快組織召開首次業主大會會議，成立業主大會，選舉產生業主委員會。

17 、業主大會成立的程序

（ 1 ）在物業所在地的房產行政主管部門指導下，街道辦事處（鄉鎮人民政府）及其委托的社區黨委領導下，由社區代表、業主代表，建設單位組成業主大會籌備組，負責業主大會的籌備工作。

（ 2 ）籌備情況介紹。由業主大會籌備組成員代表籌備組向全體業主介紹業主大會籌備的情況，業主對不明事項可以提問，由籌備者作答。

（ 3 ）業主委員會候選人提名。由業主大會籌備組成員代表籌備組介紹業主委員會候選人的基本情況，候選人也可以作自我介紹。

（ 4 ）審議、通過業主大會議事規則。業主大會議事規則由籌備組起草，在廣泛征求業主意見的基礎上形成，在第一次業主大會時提交全體業主討論通過。

（ 5 ）選舉產生業主委員會委員。由全體業主通過投票的方式選舉業主委員會成員，在此基礎上明確分工，形成業主委員會。

（ 6 ）在新產生的業主委員會的主持下審議、通過其他與物業管理相關的必須由業主大會通過的重大事項。

18 、業主委員會

業主委員會，是指依據管理規約或者法律的規定，在房地產行政主管部門指導下成立的業主大會選舉產生的，由業主代表組成的代表業主利益、監督物業服務公司工作和廣大業主履行管理規約的民間性組織。從我國司法實踐來看，業主委員會是一個物業管理區域內長期存在的、代表廣大業主行使業主自治管理權的必設機構，是業主自我管理、自我教育、自我服務 , 實行業主自治自律與專業化管理相結合的管理體制，保障物業的安全與合理使用，貫徹執行國家有關物業的法律、法規及相關政策，并辦理本轄區涉及物業管理的公共事務和公益事業的社會性自治組織。因此，業主委員會不僅是業主參與民主管理的組織形式，也是業主實現民主管理的最基本的組織形式。

19 、業主委員會的職責

（ 1 ）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（ 2 ）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（ 3 ）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行服務合同；

（ 4 ）監督管理規約的實施；

（ 5 ）業主大會賦予的其他職責。

另外，為了加強對業主委員會的管理，以便更好地維護業主的合法權益，《物業管理條例》規定了成立業主委員會實行備案制度。

20 、管理規約

管理規約，是指由全體業主共同制定，規范業主在物業管理區域內從事有關物業使用、維護、管理等涉及業主共同利益的事項，且經全體業主簽署后對全體業主具有普遍約束力的規約。管理規約一般以書面形式訂立，全體業主應當共同遵守。

21 、管理規約的主要內容

（ 1 ）有關物業的使用、維護、管理。

（ 2 ）業主的共同利益。

（ 3 ）業主應當履行的義務。

（ 4 ）違反管理規約的行為及承擔的責任。

 22 、業主在簽署管理規約時應注意問題

（ 1 ）開發商在預售出售房屋時，會制定臨時管理規約，在簽署預售合同或出售合同時要求購房者一并簽署，這對購房者而言，也具有約束力。但在業主按照地方法規成立業主委員會，審改通過管理規約后，原先由開發商制定的臨時公約即告失效。

（ 2 ）管理規約不應設定處罰權。這是因為管理規約本質上是自治規范，無權設定如罰款、扣押或沒收財產等類似行政處罰的罰則。只有法律、行政法規、規章才能賦予行政機關處罰權。而且，法律對此也有嚴格規定。業主委員會作為一個自治性組織是無權實施處罰的。但管理規約可以約定解決爭議的途徑和民事責任的承擔（如恢復原狀、賠償損失等）。

（ 3 ）管理規約是針對不動產物業的使用、管理等行為而設定的。只是在該物業區域內，物業所有人或使用人（含承租人）對物業的使用、管理等行為均應受管理規約的制約。

物業管理知識問與答  

1 、業主家中財物被盜，物業服務公司（以下簡稱物業公司）是否承擔賠償責任？

根據中國物業管理協會《關于使用“秩序維護員”稱謂的指導意見》（中物協 [2008]1 號）規定：物業服務企業對從事物業管理區域內的秩序維護和協助開展安全防范的工作人員，稱為“秩序維護員”。即物業公司的“保安”義務屬于防范性質，其職責僅限于物業小區內公共區域防范性安全保衛工作，目的是維護物業小區內公共區域的秩序，為業主創造安全的居住環境，這與公安機關維護社會秩序、保障公民合法權益存在根本區別。盜竊行為屬于治安或刑事案件，盜竊分子是直接侵害人、業主的損失應在公安機關破案后由行為人負責賠償，物業公司在提供服務的過程中，沒有明顯過錯的，對業主的損失不承擔賠償責任。

如何界定物業公司是否存在過錯，關鍵要看物業公司與業主簽定的物業服務合同，要看物業公司是否嚴格履行了合同義務。比如合同約定保安定期、不定期巡邏，門衛值班，安裝防盜裝置等，如果物業公司在提供的服務中已按照合同要求采取了有效的防范措施，盡到保障業主財產安全義務的，是不承擔責任的。當然在業主與物業公司之間對安全防范有特別約定的情況下，物業公司違反約定致業主財物被盜，業主可依照約定要求物業公司承擔賠償責任。

2 、業主在小區內停放的車輛被盜或毀損，物業公司應否對業主承擔賠償責任？

如果業主與物業公司簽定有車輛保管協議并交納了車輛管理費，及有物業公司發放的專用車位停車證并支付保管費，那么物業公司就與業主之間形成了車輛保管協議，物業公司就存在義務保障業主的車輛安全，當車輛在小區內指定的停車位丟失或被毀損，業主就可以按保管協議向物業公司主張權利，要求物業公司承擔責任。但是如果業主沒有將車輛停放在物業公司指定的位置，而是隨意停放在樓下或其他地方，業主與物業公司之間不存在財產保管法律關系，對業主的車輛沒有保管義務，物業公司只是一般防范性義務，對業主車輛丟失或被毀損不承擔賠償責任。

3 、樓上發生漏水，給樓下業主造成經濟損失，該由誰來承擔責任？物業公司是否有責任？

根據建設部《關于印發〈商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定〉的通知》（建房〔 1998 〕第 102 號）中的要求，房地產開發企業對住宅的墻面、廚房和衛生間地面、地下室，管道滲漏都有一定的保修期，在保修期限和保修范圍內，因建筑質量發生漏水事故而造成損失，應由建設單位來承擔責任；超過了保修期建設單位不再承擔責任。如果是因為樓上業主裝修或使用不當導致漏水而造成樓下業主損失，不管是否在保修期內，樓上業主都應該承擔責任。

物業公司在小區的服務范圍限于公共區域，服務范圍包括：公共區域的保潔、公共秩序維護、綠化等，對涉及到業主的私人空間，除有特別約定，物業公司是沒有管理權的。上、下水管發生漏水大都發生在業主房屋內，物業公司不可能了解業主的房屋使用情況，有些雖然不是業主原因造成的，但由于房屋所有權歸業主所有，因此物業公司沒有過錯的情況下，是不承擔責任的。

4 、房屋頂層（屋面）漏水造成樓下住戶財產損失，該由誰來承擔責任？

房屋的屋頂屬于住宅主體承重結構部位，是小區物業的公共部位。對于物業的公共部位公共設施設備，在房屋保修期內，應當由房地產開發企業負責維修并承擔相應的責任。在公用部位公用設施設備保修期滿后，一般由物業公司或業主向房地產主管部門申請啟用專項維修資金維修。所謂專項維修資金，是指由法律規定的由業主交納，專項用于住宅共用部位、共用設施、設備保修在期滿后維修、更新、改造的資金。物業區域內的共用部分的設施設備的權利屬于全體業主共有，共用部位的維修資金也自然應由全體業主來承擔。

 5 、業主未入住或房子長期空置，物業服務費是否應繳納？

物業服務費實質上是向業主或使用人收取的公共區域管理服務費，主要包括公共衛生清潔、公共設施、設備的維修及秩序維護、消防、綠化等費用。該費用一般按面積分攤到每一位業主。而物業管理是一個系統工程，對全體業主的服務具有不可分割性。服務工作一旦起動，物業內的所有共用設備和配套設施都要運作，服務要到位，各項管理費用支出要發生，業主購買了房屋，雖然未入住或長期空置，但物業公司的服務不是針對某一個業主，其綜合服務并未因此減少，因此仍應交納物業服務費。否則，若業主因空置房不交服務費，物業公司的運作就少了一份資金，服務質量會因此受到影響，也就損害了已交費業主的權益。

6 、小區停車位的所有權歸誰所有？物業服務公司是否應該收費？

住宅小區的停車位一般包括：地面（露天）停車位、地下停車位、樓房首層架空層停車位等幾種，《物權法》七十四條規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售，附贈或者出租等方式約定；占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有?！?span lang="EN-US">

雖然全體業主對停車場享有共有權，但停車場的日常管理也會產生一些費用，這些費用不可能由全體業主來承擔，根據“誰受益、誰付費”的原則，停放車輛的業主應當承擔車位服務費。

業主購買了車位，還需要向物業公司交納車位服務費，俗稱停車費，因為業主盡管對購買的車位擁有專有權，但車位與單獨封閉的車庫不同，它往往是一個開放的空間，對停車場的照明、設備維護、道路養護、衛生清掃等，物業公司仍需提供服務，所以業主仍應支付一定的費用。車位服務費與車輛保管費是兩個不同性質的收費。因此，未與物業服務公司簽訂保管協議，繳納車輛保管費的業主，往往不能有效地主張相關權益。

7 、物業公司向業主收取水、電等費用時，是否可以加價？對公共區域的能源費用，應當由誰來承擔？

《物業管理條例》四十五條規定：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應向最終用戶收取有關費用，物業公司接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用?！敝劣谖飿I公司的代收酬勞由委托單位支付，所以物業公司代收水電等費用時不得加價。

有的住宅小區因多種原因，沒有嚴格實行一戶一表，供水供電等部門收費是照整個小區的總表來計算的，針對的是物業公司而不是每個業主，這中間就產生了總表數與各用戶表之間差額，即自然損耗，這部分費用可能要攤到每個業主身上，因此這種情況物業公司在收費時就有加價的可能。

公共區域的能源費用一般指樓房的樓梯、門廳走廊等地方的照明，這部分費用應由受益人承擔，一般的方式有兩種，一種是將所有公攤費用計入物業管理電梯、照明用量成本中，作為物業管理費的構成部分，不另外收?。纯偘芍疲?；另一種是采用小區公共部分的水電費，計入物業服務費，而單棟樓宇的走廊、電梯、洗手池、樓梯等水電費由該棟樓主自行分攤，在收取各住戶水電費時一并收取，但不管采用哪種方式，如下一些項目不得向業主分攤：物業公司辦公及生活用水電，小區綠化養護、值班室、保安室等用水電費用。

8 、業主在小區內遭到搶劫或其他人身傷害，物業公司應否承擔責任？

《物業管理條例》規定物業公司提供的服務中，保安防范服務是其中的一項重要內容，但“保安”不是指嚴格的社會安全，而是指為物業使用者創造安全的環境，維護小區公共秩序的良好和穩定，采取合理的安全措施，盡可能防止小區的居民人身和財產安全遭受不法侵害。但物業公司沒有根除（也不可能根除）小區內一切治安和刑事案件的義務，也不可能承擔業主的人身安全責任，畢竟秩序維護員不是保鏢，要求物業公司對無法預見和阻止的損害承擔責任是不公平的，有些業主認為我在小區內出了事，物業公司就應該承擔責任，這是不正確的。只要物業公司嚴格履行了合同義務，比如：定期巡邏，有門衛值班或按要求安裝防護設施等。要是秩序維護員防范工作方面不存在疏忽和過錯，就不承擔因違法犯罪行為所致而產生的責任。

9 、業主未交納物業服務費，物業公司能否采取斷電、停水等強制措施？

物業服務合同與供水、供電合同是不同性質的合同，其責任主體是不同的，物業公司不是供水、供電合同的一方當事人，因此無權采取斷電、停水等強制措施要求業主繳納物業服務費。否則會構成侵權，因此造成損失的還應承擔相應的責任。對業主拒絕交納物業服務費的，可依照物業服務合同采取仲裁、訴訟等法律途徑解決。

10 、房屋質量有問題或小區配套設施、設備、綠化設施不到位，業主可以因此拒交物業費嗎？

房屋質量、小區配套設施、綠化不到位，屬于房屋買賣合同約定的內容，與物業管理屬于不同的法律關系。房屋質量、小區配套設施，綠化不到位是建設單位（開發企業）與業主之間的糾紛。房屋質量瑕疵由建設單位（開發企業）負責維修，小區配套設施，綠化不到位可以要求建設單位（開發企業）補建或采取其他補救措施。業主不能因此而拒交物業服務費。業主拒交物業服務費是對物業服務合同的違約，物業公司有權采取法律手段要求業主履行義務。同時，小區內的物業管理是一個系統工程，業主不交費也損害了其他業主的合法權益。

11 、對物業公司提供的物業服務不滿意，業主能否拒交物業服務費？

業主與物業公司簽訂了物業服務合同，雙方就應該按合同履行各自的義務，如果物業公司已按合同履行義務，根據合同法原理違約行為分為一般違約和根本違約，根本違約是指合同一方完全不履行義務或不完全履行合同主要義務。如果物業公司提供的部分服務不能讓業主滿意，是不構成根本違約的，只能是一般違約，在一般違約情形下，業主可要求物業公司采取補救措施，繼續履行，支付違約金等方式保護自己的權益，但不能以此拒絕交納物業服務費。同時，物業公司的管理是基于全體業主或業主委員會的委托，為整個物業小區提供服務，并不是為某一個或幾個業主單獨提供服務。物業服務費是小區物業正常運行所必須的費用，如果允許任何一個業主任意以物業公司服務存在部分瑕庇而拒交物業服務費，則必然會導致物業服務公司的入不敷出，對小區的服務質量也會大打折扣，必將會損害全體業主（包括已交費業主）的共同利益。

12 、物業公司對業主裝飾、裝修應該怎樣管理，是否可以收取押金？

住宅室內裝修不僅事關裝修人的利益，也會影響到相鄰業主的作息，甚至居住安全和公共利益，因此，裝修人要嚴格遵守法律、法規有關裝修的禁止行為和注意事項的規定。根據《物業管理條例》四十六條的規定，對物業裝修管理是物業公司的服務內容之一。業主應當在裝修房屋前與物業公司簽定室內裝修管理服務協議，內容應包括：裝修工程的實施內容、期限，允許施工的時間，廢棄物的清運和處置，住宅外立面設施及防盜窗網的安裝要求，禁止行為和注意事項，違約責任等，在裝修過程中物業公司可以進行現場檢查，制止違法裝修行為。

根據《廣西壯族自治區物業服務收費管理實施辦法》第十四條: 物業服務企業對裝修住宅進行指導和監督，不得收取裝修管理費、服務費、裝修保證金。裝修過程破壞公共部位及設施的，如承重墻、墻埋水電線、電話線等需要恢復的費用和裝修垃圾的清運費用，按實際發生數額，由業主或使用人承擔。

13 、建設單位（開發企業）在房屋促銷中作出買房免交 “ 前期物業管理費 ” 的承諾，應該怎樣對待？

前期物業服務企業是由建設單位（開發企業）通過招標或其他方式選定的，它與建設單位（開發企業）是兩個獨立的法人企業，所以建設單位（開發企業）無權代表前期物業服務企業在房屋銷售中作出免除物業費的承諾，在實踐中，前期物業服務公司往往是建設單位（開發企業）的分公司或子公司，他們在房屋促銷的過程中已參與進去，為了促銷的需要作出免除業主前期物業費的承諾，但這種情況應具備兩個條件，一、建設單位（開發企業）與前期物業公司簽訂的物業服務合同，明確約定由建設單位（開發企業）為購買其住宅的業主交納前期物業服務費；二、在商品房買賣合同中建設單位（開發企業）承諾前期物業服務費，由建設單位代交，并將此協議作為商品房買賣合同的附件。因此業主在買房時一定要注意免交“前期物業管理費”的承諾是否由前期物業公司作出或同意的。

14 、物業公司與業主或業主委員會簽訂的合同是服務性質的還是管理性質的？

物業服務合同是由業主或業主委員會與物業公司簽訂的，由業主或業主委會授權各業主提供綜合服務費用，物業公司按合同約定對房屋及配套的設施設備相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域環境衛生和秩序進行有償服務的協議。物業公司在履行合同的過程中，很大程度是以提供服務的形式進行的，因而是以服務為主的合同，既使有一些管理，也是根據物業服務合同，在業主的授權范圍內進行的，這種管理與行政機關的管理是有根本區別的。正因為如此，修改后的《物業管理條例》將物業“管理”企業改為物業“服務”企業。物業服務企業以“服務”為主要工作，并不是對小區內的所有事務都有權利，其服務范圍來源于合同的約定。